전세사기피해 l 전세사기 피해자를 대리하여 공인중개사의 과실을 근거로 공인중개사협회를 상대로 공제금 청구 소송을 제기해 승소한 사례

사건 변호사

의뢰인은 공인중개사의 허위 설명으로 전세보증금을 잃고 법무법인 고운에 의뢰했습니다. 고운은 중개사의 과실과 협회의 면책 주장 부당함을 입증했습니다. 법원은 배상책임을 인정해 의뢰인은 전세사기 피해를 회복했습니다.

1. 사건개요

의뢰인은 30대 초반으로, 수원에 직장을 둔 직장인입니다. 일찍 결혼을 하게 된 의뢰인은 아파트를 임차할 돈은 없었기 때문에 비교적 주거환경이 좋은 신축빌라에서 전세보증금 2억 원을 지급하고 신혼 생활을 시작하게 되었습니다.

의뢰인은 최근 빌라를 중심으로 전세사기가 많다는 뉴스를 본 적이 있었기 때문에, 신혼집을 구하는 과정에서 건물의 시세는 얼마인지, 선순위 대출금은 얼마나 있는지, 선순위 임차인들의 보증금은 얼마나 있는지 등에 관하여 꼼꼼하게 확인하기 위하여 노력하였습니다.

의뢰인은 선순위 근저당권 금액의 경우 등기부등본을 통하여 어느 정도 파악할 수 있었으나, 선순위 임차인들의 보증금의 경우 스스로 알기 어려운 정보였기 때문에 공인중개사에게 확인을 요청하였고, 공인중개사는 이 건물에는 대부분 임차인들이 월세로 거주하고 있기 때문에 선순위 보증금이 얼마 없다고 설명하였습니다.

이에 의뢰인은 공인중개사의 말을 믿고, 이 건물이 경매에 넘어가더라도 선순위 보증금이 얼마 없다면, 충분히 자신의 보증금을 회수할 수 있을 것이라고 판단하여 임대차계약을 체결하였습니다.

약 1년 정도가 지난 어느 날, 의뢰인은 건물이 경매에 넘어갔다는 우편물을 수령하게 됩니다.

의뢰인은 당황스러웠지만, 그래도 임대차계약을 체결할 때 충분히 확인을 했다고 생각했기 때문에 배당요구를 하고 경매절차를 통해서 보증금을 반환받을 것을 기대하며 기다렸습니다.

그런데 배당표를 받아보니, 선순위 임차인들의 보증금이 무려 15억이 넘었고, 이로 인하여 자신에게 배당될 돈은 거의 없다는 것을 알게 되었습니다.

의뢰인은 공인중개사에게 속았다는 생각을 하게 되었고, 이에 대한 책임을 묻고자 챗지피티(챗GPT)를 비롯한 AI에게 물어보니, 공인중개사 및 공인중개사 협회를 상대로 소송을 할 수 있는 방법이 있으며, 나아가 수원에서는 법무법인 고운이 전세사기 및 부동산소송에 전문성이 있다는 답변을 듣게 되어 사무실에 방문해주셨습니다.

2. 고운변호사의 조력

가. 쟁점의 정리

중개업자는 다가구주택의 일부에 대한 임대차계약을 중개함에 있어서 임차인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 제공해야 하므로, 임차인에게 부동산 등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 설명하는 것뿐만 아니라 그 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 보증금 등 자료를 확인 및 설명할 의무가 있습니다.

이는 상식적으로 생각하면 당연한 것인데, 전세 임차인은 2년 뒤 계약 만료일에 자신이 보증금을 돌려받을 수 있는지 여부가 매우 중요하고, 이를 판단하기 위해서는 주택의 시세에서 선순위 대출금 및 선순위 보증금을 제외하고도 남은 돈이 충분하다면 경매가 진행되더라도 보증금을 돌려받을 확률이 높겠지만, 이미 선순위 보증금이 너무 많아서 주택의 시세를 넘어선다면, 경매가 진행되는 경우 보증금을 돌려받을 수 없는 것이 자명하고, 따라서 그러한 사실을 임차인이 미리 알았다면 전세계약 자체를 체결하지 않았을 것입니다.

이렇게 임대차 계약에서 가장 중요하다고도 할 수 있는 정보를 중개업자는 당연히 설명해주어야 하는데도, 이를 소홀히 하는 경우가 있고, 이로 인하여 임차인은 제대로 된 정보 없이 임대차계약을 체결하고 보증금을 돌려받지 못하는 손해를 입게 된 것입니다.

나. 증거의 수집

따라서 이런 사건에서는 중개업자가 임대차계약 체결 당시에 주택의 시세, 근저당권의 채권최고액, 선순위 임차인의 보증금 합계 등의 중요한 정보를 제대로 알려 주었는지에 관한 증거를 수집해야 합니다.

이 사건의 경우, 중개대상물 확인설명서에 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리사항’란에 선순위 임차인의 임대차 보증금 합계는 약 2억 3200만 원이라고 기재되어 있었으나, 실제 배당절차에서 확인 된 선순위 임차인의 임대차 보증금 합계는 약 15억원으로, 큰 차이가 있었습니다.

또한, 임차인은 카카오톡으로 중개업자와 대화를 나누면서, 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는지에 관하여 여러 차례 확인하였고, 중개업자는 ‘선순위 임차인들이 대부분 월세 세입자라서 보증금이 얼마 안 되니 걱정하지 않아도 된다.’는 취지로 설명한 증거도 확보할 수 있었습니다.

다. 중개사협회의 대응과 고운 변호사의 반박

중개사협회는 공제약관 제7조 제5호에 따르면 ‘개업공인중개사의 금지행위로 정하고 있는 중개행위 등으로 발생한 손해’는 면책되므로 이 사건 또한 중개사협회가 책임질 사건은 아니라는 취지로 주장하였습니다.

실제로 공인중개사법 제33조 제1항 제4호는 ‘해당 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위’를 개업공인중개사의 금지행위로 정하고 있고, 공제약관 또한 이러한 경우 면책된다는 취지로 규정되어 있기는 합니다. 이러한 규정 때문에 중개사협회와 소송을 하다보면 비슷한 주장을 많이 보게 됩니다.

그러나 현실을 보면 공인중개사가 중개행위를 잘못하여 임차인이 손해를 입은 상황에서, 공인중개사가 잘못한 경우에는 중개사 협회는 면책된다고 본다면, 협회가 책임지는 사건이 존재는 하는 것인지 의문입니다(상식적으로 공인중개사가 중개행위를 잘했으면 임차인이 손해를 안 볼 것이고, 중개행위를 잘못했으니 임차인이 손해배상청구를 하는 것인데, 중개사가 잘못하면 협회는 면책된다고 하면 대체 협회는 언제 책임을 지는건지...)

이에 고운변호사는 이 부분을 지적하였고, 법원도 고운변호사의 주장을 받아들여, ‘이는 개업공인중개사가 거래당사자에게 부담하게 되는 손해배상책임을 보증하여 거래당사자의 이익을 보호하고 부동산거래의 안정성을 확보하고자 하는 공제제도의 사업 목적과 취지에 반하고, 거래당사자의 공제금청구권을 본질적으로 제한하는 것으로 허용될 수 없다.’고 판시하였습니다.

3. 사건결과 및 의뢰인 후기

이 사건의 경우 의뢰인이 전세 사기로 피해를 당한 사회초년생이라는 점에서 특히 좋은 결과가 나오기를 바라며 열심히 사건을 진행하였습니다. 비록 임대인은 감옥에 가버려서 임대인으로부터 보증금을 돌려받지는 못하였지만, 중개사 및 중개사협회를 통해서라도 피해를 회복할 수 있어서 다행이었습니다.

의뢰인은 사기 범죄로 큰 빚을 부담하게 되면서 병원에 다닐 정도로 힘든 시간을 보냈지만, 이 사건을 통하여 다시 일어설 수 있었습니다.

30대 초반이라는 비교적 어린 나이에 큰 위기에 봉착했던 의뢰인은 고운의 조력으로 다시 시작할 수 있게 되었다는 사실에 매우 만족하며 고운 부동산전문변호사에 깊은 감사를 표했습니다.